Hoivakiinteistöjen kysyntä kasvaa: ympärivuorokautinen palveluasuminen houkuttelee jo sijoittajia, mutta onko yhteisöllinen asuminen kiinnostava sijoituskohde?

Väestön ikääntyminen on megatrendi, joka muokkaa yhteiskuntaamme monin tavoin. Yksi merkittävimmistä vaikutuksista näkyy kiinteistömarkkinoilla, erityisesti ympärivuorokautisen palveluasumisen hoivakiinteistöjen kysynnässä. Sijoittajalle tämä kehitys tarjoaa kiinnostavia mahdollisuuksia.

Tilastot puhuvat puolestaan

Yli 75-vuotiaiden määrä kasvaa Suomessa merkittävästi tulevina vuosikymmeninä. Jo nyt lähes 10 % yli 80-vuotiaista tarvitsee ympärivuorokautista palveluasumista. Vuoteen 2040 mennessä tarvitsemme arviolta 27 000 uutta asiakaspaikkaa, mikä vastaa 600–900 uutta hoivakiinteistöä.

Ympärivuorokautinen palveluasuminen houkuttelee sijoittajia

Miksi ympärivuorokautinen palveluasuminen on sijoituskohteena houkutteleva? Tarve laadukkaille ja esteettömille ympärivuorokautisen palveluasumisen ratkaisuille kasvaa jatkuvasti, koska väestö ikääntyy ja yhä useampi ikääntynyt tarvitsee jatkuvaa tukea arjen toimiin. Hoivakiinteistöjen vuokratuotto on yleensä vakaa ja ennustettava, sillä se perustuu useimmiten pitkiin vuokrasopimuksiin joko yksityisten hoivaoperaattoreiden tai hyvinvointialueiden kanssa. Palveluntuotanto tapahtuu joko yksityisen hoivaoperaattorin tuottamana tai hyvinvointialueen itse järjestämänä. Vuokrasopimukset tarjoavat sijoittajille inflaatiosuojaa, koska vuokrat ovat tyypillisesti sidottuja elinkustannusindeksin kehittymiseen ja kiinteistöjen hoito- ja ylläpitokustannukset ovat vuokralaisten vastuulla.

Ympärivuorokautisen palveluasumisen tarve ei ole myöskään yhtä herkkä talouden suhdanteille kuin esimerkiksi toimistotilojen. Ympärivuorokautisen palveluasumisen kohteista onkin muodostunut kiinteistömarkkinaan merkittävä kiinteistöluokka, johon myös kansainväliset sijoittajat ovat iskeneet silmänsä. Suomessa on tällä hetkellä KTI Kiinteistötieto Oy:n arvion mukaan noin 4 miljardin euron asumispalvelukiinteistökanta, mistä ympärivuorokautisen asumisen kiinteistöt muodostavat valtaosan. Vuoteen 2040 mennessä tarvittavat uudet hoivakiinteistöt vaativat arviolta 3,5–4,5 miljardin euron investoinnit. Investointitarve on mittava ja vaatii toteutuakseen yksityisen sektorin osallistumista kohteiden rahoittamiseen.

Yhteisöllinen asuminen hakee muotoaan

Ympärivuorokautisen palveluasumisen kysynnän kasvu on kiistaton tosiasia, mutta hoiva-ala kehittyy jatkuvasti. Hyvinvointialueet etsivät aktiivisesti kustannustehokkaita ja asukkaiden itsenäisyyttä tukevia ratkaisuja, mikä on nostanut yhteisöllisen asumisen keskusteluun. Yhteisöllinen asuminen tarjoaa ikäihmisille mahdollisuuden asua omissa asunnoissaan tuetussa ympäristössä, missä he jakavat yhteiset tilat, kuten ruokailu- tai harrastetilat muiden asukkaiden kanssa.  Yhteisöllinen asuminen voi olla sopiva vaihtoehto niille, jotka eivät vielä tarvitse ympärivuorokautista hoivaa, mutta kaipaavat seuraa ja apua päivittäisiin askareisiin. Yhteisöllinen asuminen ei kuitenkaan poista ympärivuorokautisen hoivan tarvetta, vaan täydentää sitä. Ympärivuorokautinen hoiva on edelleen välttämätöntä niille ikäihmisille, jotka eivät enää kykene asumaan turvallisesti itsenäisesti ja tarvitsevat jatkuvaa tukea arjen toimiin.

Onko yhteisöllinen asuminen sijoituskohteena houkutteleva? Myös yhteisölliselle asumiselle voi olettaa olevan tarvetta ja kysynnän kasvua tulevina vuosina. Väestön ikääntyminen lisää kysyntää, kuten ympärivuorokautisessa hoivassa. Lisäksi hyvinvointialueilla on paine järjestää kustannustehokkaampia hoivapalveluja ja asumisratkaisuja, joissa hoitajamäärä on matalampi.

Kiinteistösijoittajan näkökulmasta yhteisöllisen asumisen haasteena on selkeiden ja yhtenäisten toimintamallien puute sekä tilamitoitusten, palveluntuotannon että vuokrasopimuskäytäntöjen osalta. Yhtenäistä valtakunnallista määritelmää yhteisöllisen asumisen tilamitoituksille ei ole. Eri hyvinvointialuilla on nähtävissä erilaisia vaatimuksia esimerkiksi huonekokojen tai muiden kiinteistöominaisuuksien suhteen. Jos yhteisöllisessä asumisessa hoivapalvelun tuotantokustannus on matalampi kuin ympärivuorokautisessa hoivassa – johtuen vähemmästä hoivapalvelun määrästä – seiniin tehtävä investointikustannus per asukas on kuitenkin korkeampi. Yhteisöllinen asuminen edellyttää asuntoja tai asuntomaisia ratkaisuja, joiden rakentaminen maksaa enemmän kuin ympärivuorokautiseen palveluasumiseen rakennetut kohteet.

Palveluntuotannon osalta yksityisen palvelutuotantomarkkinan syntyminen isossa mittakaavassa edellyttää sellaista hinnoittelumallia, missä yksityiset operaattorit voivat tuottaa yhteisöllisen asumisen palveluja laadukkaasti, kannattavasti ja pitkäjänteisesti. Tällä hetkellä tällainen valtakunnallinen malli vielä puuttuu. Mikäli yhteisöllisen asumisen palvelutuotanto jää pelkästään hyvinvointialueiden omaksi tuotannoksi, on vaarana, ettei julkisen tuotannon kustannukselle synny vertailukohtaa eikä kirittäjää.

Yhteisöllisestä asumisesta tulee kiinnostava sijoituskohde silloin, kun kohteessa harjoitettava liiketoiminta on kannattavaa ja vuokralainen pystyy sitoutumaan kohteeseen pitkällä vuokrasopimuksella. Mikäli hyvinvointialueet tulevat kohteisiin itse vuokralaiseksi ja tuottavat palvelun itse, tulee kiinteistön investointikustannuksen ja siitä muodostuvan vuokratason olla sellainen, että myös yksityinen hoivaoperaattori voisi toimia siinä markkinaehtoisesti hyvinvointialueen vuokrasopimuksen päättyessä.

Toistaiseksi vuokramallilla toteutettujen yhteisöllisen asumisen hankkeiden määrä on vähäinen. Toteutuneet hankkeet ovat pääsiassa olleet yksityisille operaattoreille rakennettuja hankkeita. Nähtäväksi jää, syntyykö yhteisölliseen asumisen ympärille sellaiset toimintamallit, jotka tekevät kiinteistöluokasta kiinnostavan sijoittajille. Avaimet tähän ovat hyvinvointialueilla.

Riskit

Kuten mihin tahansa sijoittaessa, myös kiinteistörahastoihin sijoittaessa on otettava huomioon epävarmuustekijät ja riskit. Suositeltu sijoitusaika Titaniumin kiinteistörahastoihin on vähintään viisi vuotta. Kiinteistörahastoihin liittyy muun muassa kohderiski, joka viittaa tilanteeseen, jossa kiinteistökohteen ominaisuuksien heikkeneminen johtaa omaisuuden arvon alenemiseen. Markkinariskit kiinteistösijoittamisessa toisaalta juontuvat kiinteistöjen arvonkehityksestä, sijoittajien tuotto-odotuksista sekä kiinteistöjen asemasta suhteessa muihin sijoituskohteisiin. Kiinteistörahastoihin liittyy myös likviditeettiriski eli riski siitä, että sijoitusten realisointi etenkin heikossa markkinatilanteessa voi johtaa tappioihin ja viivästyttää lunastusten maksamista. Kiinteistöjen tai kiinteistöarvopapereiden myyminen voi toisinaan edellyttää pitkääkin realisointiaikaa. Riskit ja niiden hallintakeinot ovat kuvattuina tarkemmin rahastojen rahastoesitteissä, ja suosittelemme tutustumaan niihin huolellisesti.

Tämä materiaali on osa Titanium Rahastoyhtiö Oy:n markkinointiviestintää. Materiaalin sisältöä ei tule pitää sijoitusneuvontana eikä sen perusteella tule tehdä sijoituspäätöstä. Ennen lopullisen sijoituspäätöksen tekemistä sijoittajan tulee tutustua lakisääteisiin ja sääntömääräisiin asiakirjoihin, kuten rahaston sääntöihin, rahastoesitteeseen ja avaintietoasiakirjaan. Sijoituksen arvo voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman osittain tai kokonaan.