Asuntomarkkinoilla katsotaan yhä peruutuspeiliin, mutta mitä sijoittaja näkee edessä?

Suomen asuntomarkkinoista on viime vuodet puhuttu ennen kaikkea laskeneiden hintojen, pysähtyneen rakentamisen ja vuokra-asuntojen ylitarjonnan kautta. Kaikki nämä ovat tosiasioita, mutta sijoittajan kannalta ne kertovat ennen kaikkea siitä, mistä olemme tulossa. Kiinnostavampi kysymys on, millaiseen markkinaan olemme menossa.

Talous vahvistuu ja korkomarkkina elää – asuntomarkkinoille vaikutus tulee viiveellä

Suomen talouden pohjakosketus näyttäisi olevan takana. Vienti on vahvistunut, investoinnit ovat lähteneet liikkeelle ja yksityisessä kulutuksessa näkyy piristymisen merkkejä. Suomen Pankki arvioi kesäkuun ennusteessaan Suomen talouden kasvavan vuonna 2026 noin 0,7 prosenttia ja kasvun vahvistuvan tulevina vuosina*.

Inflaation kiihtyminen Lähi-idän kriisin seurauksena on lisännyt markkinoiden odotuksia EKP:n ohjauskoron noususta loppuvuoden aikana**. Kiinteistömarkkinan kannalta lähtötilanne on silti aiempaa parempi: asuntojen arvostustasot ovat sopeutuneet korkeampaan korkotasoon. Myös kiinteistörahoituksen saatavuus on viime vuosina yleisesti parantunut, ja pankkien kiinnostus on kohdistunut erityisesti kohteisiin, joissa kassavirta on pitkällä aikajänteellä ennustettava – esimerkiksi asuin- ja yhteiskuntakiinteistöihin.

Asuntomarkkinoiden kannalta olennaista on kuitenkin se, mitä talouden kasvun vahvistuminen tekee työllisyydelle, ostovoimalle ja luottamukselle. Kun kotitalouksien näkymä omasta taloudestaan paranee, myös valmius tehdä suuria taloudellisia päätöksiä kasvaa.

Sijoittajan näkövinkkelistä vielä kiinnostavampi muutos tapahtuu kysynnän ja tarjonnan tasapainossa. Asuntomarkkinoiden kehitystä tarkasteltaessa tämän päivän markkinatilanteen rinnalla korostuvat tuleva kysyntä, kassavirran kehitys ja tuottopotentiaali.

Tämän päivän rakentamattomat asunnot voivat olla huomisen puuttuvaa tarjontaa

Pitkään jatkunut vuokra-asuntojen ylitarjonta on alkanut vähentyä, ja muutos näkyy jo käyttöasteissa. Erityisesti pääkaupunkiseudulla käyttöasteet nousivat KTI:n mukaan kesäkuussa 93,5 prosenttiin***.

Samaan aikaan tarjontapuolella tapahtuu jotain, jonka merkitys voi näkyä markkinassa vasta viiveellä. Asuinrakentamisen huippuvuosien jälkeen valmistuvien uusien asuntojen määrä on laskenut 1950-luvun tasolle****. Rakentamisen äkkijarrutus on ollut alan kannalta kivulias, mutta asuntosijoittajan näkökulmasta sillä on myös toinen puoli: tämän päivän rakentamattomat asunnot ovat huomisen puuttuvaa tarjontaa.

Jos uudisrakentaminen pysyy pitkään vähäisenä ja muuttoliike kasvukeskuksiin jatkuu ennustetusti, nykyinen ylitarjonta voi purkautua nopeammin kuin julkinen keskustelu antaa ymmärtää. Se tukisi käyttöasteiden paranemista ja loisi ajan myötä vuokrakehityksen edellytyksiä, mikäli kysyntä vahvistuu riittävästi.

Tässä piilee nykyisen markkinan kiinnostava ristiriita. Asuntomarkkinoiden heikkous on painanut arvostuksia samaan aikaan, kun tulevien vuosien tarjontaa rakennetaan poikkeuksellisen vähän. Juuri tällaiset hetket voivat olla kiinnostavia: markkinan nykyhetki näyttää vielä heikolta, mutta tulevaisuuden kysynnän ja tarjonnan suhde alkaa jo muuttua.

Käänne näkyy hinnoissa usein vasta jälkikäteen

Käyttöasteiden paraneminen ja vuokrien nousupotentiaali vahvistavat pitkällä aikavälillä sijoittajan kassavirtaa. Samalla asuntojen arvostustasot ovat jo sopeutuneet uuteen markkinaympäristöön. Lähtökohta on siten hyvin erilainen kuin markkinan huippuvuosina, jolloin hinnat olivat korkealla, rahoitus poikkeuksellisen halpaa ja uusia asuntoja valmistui runsaasti.

Talouskasvun ja asuntojen hintojen välistä yhteyttä ei silti pidä ajatella suorana viivana. Talouskasvu ei yksin määritä asuntojen hintakehitystä, vaan vaikutus välittyy ostovoiman, työllisyyden, luottamuksen ja sijoittajien tuotto-odotusten kautta.

Asuntomarkkinoiden käännettä ei yleensä tunnisteta silloin, kun kaikki näyttää jo hyvältä. Siinä vaiheessa suuri osa muutoksesta voi olla jo hinnoissa. Siksi juuri nyt kannattaa katsoa vähemmän sitä, mitä asuntomarkkinoilla tapahtui viime vuonna – ja enemmän sitä, millaista markkinaa tämän päivän poikkeuksellisen vähäinen rakentaminen, paranevat käyttöasteet ja vahvistuva talous ovat rakentamassa muutaman vuoden päähän.

* Lähde: Suomen Pankki
** Lähde: Bloomberg
***Lähde: KTI
**** Lähde: Rakennusteollisuus RT

Tämä materiaali on osa Titanium-konsernin markkinointiviestintää. Titaniumin rahastoja hallinnoi Titanium Rahastoyhtiö Oy ja palvelun tarjoaa Titanium Varainhoito Oy. Materiaali perustuu Titaniumin julkaisuhetken sijoitusnäkemyksiin ja arvioihin, ja se on esitetty tiivistetysti, eikä sisällä kaikkea olennaista tietoa. Materiaali ei täytä riippumattoman sijoitustutkimuksen edellytyksiä. Materiaalin sisältöä ei tule pitää sijoitusneuvontana, eikä sen perusteella tule tehdä sijoituspäätöstä. Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta. Sijoituksen arvo voi nousta ja laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman osittain tai kokonaan.