Väestön ikääntyminen on megatrendi, joka muokkaa yhteiskuntaamme monin tavoin. Yksi merkittävimmistä vaikutuksista näkyy kiinteistömarkkinoilla, erityisesti ympärivuorokautisen palveluasumisen hoivakiinteistöjen kysynnässä. Sijoittajalle tämä kehitys tarjoaa kiinnostavia mahdollisuuksia.

Tilastot puhuvat puolestaan

Yli 75-vuotiaiden määrä kasvaa Suomessa merkittävästi tulevina vuosikymmeninä. Jo nyt lähes 10 % yli 80-vuotiaista tarvitsee ympärivuorokautista palveluasumista. Vuoteen 2040 mennessä tarvitsemme arviolta 27 000 uutta asiakaspaikkaa, mikä vastaa 600–900 uutta hoivakiinteistöä.

Ympärivuorokautinen palveluasuminen houkuttelee sijoittajia

Miksi ympärivuorokautinen palveluasuminen on sijoituskohteena houkutteleva? Tarve laadukkaille ja esteettömille ympärivuorokautisen palveluasumisen ratkaisuille kasvaa jatkuvasti, koska väestö ikääntyy ja yhä useampi ikääntynyt tarvitsee jatkuvaa tukea arjen toimiin. Hoivakiinteistöjen vuokratuotto on yleensä vakaa ja ennustettava, sillä se perustuu useimmiten pitkiin vuokrasopimuksiin joko yksityisten hoivaoperaattoreiden tai hyvinvointialueiden kanssa. Palveluntuotanto tapahtuu joko yksityisen hoivaoperaattorin tuottamana tai hyvinvointialueen itse järjestämänä. Vuokrasopimukset tarjoavat sijoittajille inflaatiosuojaa, koska vuokrat ovat tyypillisesti sidottuja elinkustannusindeksin kehittymiseen ja kiinteistöjen hoito- ja ylläpitokustannukset ovat vuokralaisten vastuulla.

Ympärivuorokautisen palveluasumisen tarve ei ole myöskään yhtä herkkä talouden suhdanteille kuin esimerkiksi toimistotilojen. Ympärivuorokautisen palveluasumisen kohteista onkin muodostunut kiinteistömarkkinaan merkittävä kiinteistöluokka, johon myös kansainväliset sijoittajat ovat iskeneet silmänsä. Suomessa on tällä hetkellä KTI Kiinteistötieto Oy:n arvion mukaan noin 4 miljardin euron asumispalvelukiinteistökanta, mistä ympärivuorokautisen asumisen kiinteistöt muodostavat valtaosan. Vuoteen 2040 mennessä tarvittavat uudet hoivakiinteistöt vaativat arviolta 3,5–4,5 miljardin euron investoinnit. Investointitarve on mittava ja vaatii toteutuakseen yksityisen sektorin osallistumista kohteiden rahoittamiseen.

Yhteisöllinen asuminen hakee muotoaan

Ympärivuorokautisen palveluasumisen kysynnän kasvu on kiistaton tosiasia, mutta hoiva-ala kehittyy jatkuvasti. Hyvinvointialueet etsivät aktiivisesti kustannustehokkaita ja asukkaiden itsenäisyyttä tukevia ratkaisuja, mikä on nostanut yhteisöllisen asumisen keskusteluun. Yhteisöllinen asuminen tarjoaa ikäihmisille mahdollisuuden asua omissa asunnoissaan tuetussa ympäristössä, missä he jakavat yhteiset tilat, kuten ruokailu- tai harrastetilat muiden asukkaiden kanssa.  Yhteisöllinen asuminen voi olla sopiva vaihtoehto niille, jotka eivät vielä tarvitse ympärivuorokautista hoivaa, mutta kaipaavat seuraa ja apua päivittäisiin askareisiin. Yhteisöllinen asuminen ei kuitenkaan poista ympärivuorokautisen hoivan tarvetta, vaan täydentää sitä. Ympärivuorokautinen hoiva on edelleen välttämätöntä niille ikäihmisille, jotka eivät enää kykene asumaan turvallisesti itsenäisesti ja tarvitsevat jatkuvaa tukea arjen toimiin.

Onko yhteisöllinen asuminen sijoituskohteena houkutteleva? Myös yhteisölliselle asumiselle voi olettaa olevan tarvetta ja kysynnän kasvua tulevina vuosina. Väestön ikääntyminen lisää kysyntää, kuten ympärivuorokautisessa hoivassa. Lisäksi hyvinvointialueilla on paine järjestää kustannustehokkaampia hoivapalveluja ja asumisratkaisuja, joissa hoitajamäärä on matalampi.

Kiinteistösijoittajan näkökulmasta yhteisöllisen asumisen haasteena on selkeiden ja yhtenäisten toimintamallien puute sekä tilamitoitusten, palveluntuotannon että vuokrasopimuskäytäntöjen osalta. Yhtenäistä valtakunnallista määritelmää yhteisöllisen asumisen tilamitoituksille ei ole. Eri hyvinvointialuilla on nähtävissä erilaisia vaatimuksia esimerkiksi huonekokojen tai muiden kiinteistöominaisuuksien suhteen. Jos yhteisöllisessä asumisessa hoivapalvelun tuotantokustannus on matalampi kuin ympärivuorokautisessa hoivassa – johtuen vähemmästä hoivapalvelun määrästä – seiniin tehtävä investointikustannus per asukas on kuitenkin korkeampi. Yhteisöllinen asuminen edellyttää asuntoja tai asuntomaisia ratkaisuja, joiden rakentaminen maksaa enemmän kuin ympärivuorokautiseen palveluasumiseen rakennetut kohteet.

Palveluntuotannon osalta yksityisen palvelutuotantomarkkinan syntyminen isossa mittakaavassa edellyttää sellaista hinnoittelumallia, missä yksityiset operaattorit voivat tuottaa yhteisöllisen asumisen palveluja laadukkaasti, kannattavasti ja pitkäjänteisesti. Tällä hetkellä tällainen valtakunnallinen malli vielä puuttuu. Mikäli yhteisöllisen asumisen palvelutuotanto jää pelkästään hyvinvointialueiden omaksi tuotannoksi, on vaarana, ettei julkisen tuotannon kustannukselle synny vertailukohtaa eikä kirittäjää.

Yhteisöllisestä asumisesta tulee kiinnostava sijoituskohde silloin, kun kohteessa harjoitettava liiketoiminta on kannattavaa ja vuokralainen pystyy sitoutumaan kohteeseen pitkällä vuokrasopimuksella. Mikäli hyvinvointialueet tulevat kohteisiin itse vuokralaiseksi ja tuottavat palvelun itse, tulee kiinteistön investointikustannuksen ja siitä muodostuvan vuokratason olla sellainen, että myös yksityinen hoivaoperaattori voisi toimia siinä markkinaehtoisesti hyvinvointialueen vuokrasopimuksen päättyessä.

Toistaiseksi vuokramallilla toteutettujen yhteisöllisen asumisen hankkeiden määrä on vähäinen. Toteutuneet hankkeet ovat pääsiassa olleet yksityisille operaattoreille rakennettuja hankkeita. Nähtäväksi jää, syntyykö yhteisölliseen asumisen ympärille sellaiset toimintamallit, jotka tekevät kiinteistöluokasta kiinnostavan sijoittajille. Avaimet tähän ovat hyvinvointialueilla.

Riskit

Kuten mihin tahansa sijoittaessa, myös kiinteistörahastoihin sijoittaessa on otettava huomioon epävarmuustekijät ja riskit. Suositeltu sijoitusaika Titaniumin kiinteistörahastoihin on vähintään viisi vuotta. Kiinteistörahastoihin liittyy muun muassa kohderiski, joka viittaa tilanteeseen, jossa kiinteistökohteen ominaisuuksien heikkeneminen johtaa omaisuuden arvon alenemiseen. Markkinariskit kiinteistösijoittamisessa toisaalta juontuvat kiinteistöjen arvonkehityksestä, sijoittajien tuotto-odotuksista sekä kiinteistöjen asemasta suhteessa muihin sijoituskohteisiin. Kiinteistörahastoihin liittyy myös likviditeettiriski eli riski siitä, että sijoitusten realisointi etenkin heikossa markkinatilanteessa voi johtaa tappioihin ja viivästyttää lunastusten maksamista. Kiinteistöjen tai kiinteistöarvopapereiden myyminen voi toisinaan edellyttää pitkääkin realisointiaikaa. Riskit ja niiden hallintakeinot ovat kuvattuina tarkemmin rahastojen rahastoesitteissä, ja suosittelemme tutustumaan niihin huolellisesti.

---

Tämä materiaali on osa Titanium Rahastoyhtiö Oy:n markkinointiviestintää. Materiaalin sisältöä ei tule pitää sijoitusneuvontana eikä sen perusteella tule tehdä sijoituspäätöstä. Ennen lopullisen sijoituspäätöksen tekemistä sijoittajan tulee tutustua lakisääteisiin ja sääntömääräisiin asiakirjoihin, kuten rahaston sääntöihin, rahastoesitteeseen ja avaintietoasiakirjaan. Sijoituksen arvo voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa pääoman osittain tai kokonaan. 

Kiinteistösijoitusmarkkinoilla vilkasta

Ammattimaisten kiinteistösijoittajien, sekä kotimaisten että ulkomaisten, kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinaan on säilynyt vahvana. Kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntivolyymi on säilynyt korkealla tasolla tänä vuonna. Tammi-syyskuun aikana kaupankäyntivolyymi oli noin 4,7 miljardia euroa. Ulkomaisten sijoittajien osuus kaupoista oli 45 prosenttia. ¹

Toimistot, asunnot, hoivakiinteistöt, yhteiskunnalliset kiinteistöt ja logistiikka kiinnostavat sijoittajia ja näiden tuottovaatimukset ovat jatkaneet laskuaan. Toisaalta tiettyjen liikekiinteistöjen kiinnostavuus on vähentynyt ammattimaisten sijoittajien keskuudessa muun muassa verkkokaupan kasvun takia. ¹²³

Ulkomaisten kiinteistösijoitusten määrä Suomeen on kasvanut, mikä on kiinteistömarkkinan kannalta positiivinen asia. Markkinalikviditeetti lisääntyy, kun markkinalle tulee lisää toimijoita erilaisilla strategioilla. Ulkomaiset sijoittajat tuovat Suomeen uutta pääomaa ja työllistävät samalla suomalaisia. Kiinteistöjä ei voi viedä pois Suomesta ja ne tarvitsevat aina myös paikallista osaamista ja tekijöitä.

Asunnot kiinnostavat ammattimaisia sijoittajia

Ammattimaisten kiinteistösijoittajien kiinnostus asuntoihin on kasvanut tasaisesti viime vuosina ympäri Eurooppaa. Asunnot ovat Suomessa kiinteistösijoitusmarkkinan suurin sektori; alkuvuoden kaupankäyntivolyymistä niiden osuus oli liki kolmannes.¹ Asuntosijoittamista tukevia megatrendejä ovat kaupungistuminen, kotitalouksien koon pieneneminen, väestön ikääntyminen sekä vuokra-asumisen yleistyminen. Oman kodin omistamista ei mielletä tänä päivänä enää yhtä tärkeäksi kuin aiemmin.

Asunnot mielletään ammattimaisten sijoittajien keskuudessa matalan riskin kiinteistöluokaksi, josta haetaan suhdanteista riippumatonta vakaata ja hajautettua kassavirtaa.

Asuntojen tuottovaatimukset ovat laskeneet Suomessa alimmalle tasolle koskaan. Niin sanottujen prime –kohteiden nettotuottovaatimukset ovat asuntojen osalta laskeneet Helsingissä alle 3,5 prosentin tason⁴. Prime -kohteilla tarkoitetaan alueen sijainnillisesti ja laadullisesti parhaita kohteita. Tukholmassa asuntojen tuottovaatimukset ovat jopa alle 2 prosenttia⁴. Mikäli asuntosijoittaja haluaa sijoitukselleen korkeampaa kassavirtaan perustuvaa tuottoa, sitä voi etsiä pääkaupunkiseudun ulkopuolista kaupungeista. Esimerkiksi Tampereella ja Turussa prime –kohteiden nettotuottovaatimukset ovat 4 prosentin tasolla ja Jyväkylässä ja Oulussa 4,5 prosentin tasolla⁴.

Titanium Asunnon fokus palveluasuntoihin

Erikoissijoitusrahasto Titanium Asunto omistaa tällä hetkellä 452 asuntoa suurissa kaupungeissa. Rahasto on pyrkinyt sijoittamaan kohteisiin, jotka ovat maltillisesti hinnoiteltuja niin neliöhinnoiltaan kuin vuokratasoiltaan ja jotka tarjoavat vakaata pääasiassa kassavirtaan perustuvaa tuottoa.  Rahasto omistaa pelkästään uusia ja uudehkoja kohteita. Vanhin rahaston omistama kohde on rakennettu vuonna 2009 ja uusimmat ovat rakenteilla.

Rahaston asunnot voidaan jaotella kolmeen tyyppiin: vuokra-asuntoihin, senioriasuntoihin sekä palveluasuntoihin. Vuokra-asunnot ovat vapaan rahan vuokra-asuntoja, joista suurin osa on yksiöitä. Senioriasunnot ovat myös vuokra-asuntoja, mutta asukkaille on asetettu taloyhtiöissä ikärajavaatimus, esimerkiksi 55 vuotta. Senioriasunnoissa vuokralaisten vaihtuvuus on pienempää kuin tavallisissa vuokra-asunnoissa, joten luokka tarjoaa hyvää hajautusta vuokralaisriskin hallinnassa.

Kolmas luokka on palveluasunnot, jotka sijaitsevat hoivakodin kanssa samassa kiinteistössä tai välittömässä läheisyydessä. Palveluasunnot on tarkoitettu asukkaille, jotka pystyvät asumaan itsenäisesti, mutta voivat halutessaan hyödyntää hoivakodin tarjoamia palveluja. Palveluasunnot on vuokrattu tyypillisesti hoivatoiminnasta vastaavalle operaattorille pitkällä vuokrasopimuksella.

Titanium Asunnon fokus on viimeisen vuoden aikana ollut palveluasunnoissa.  Rahastolle valmistui muun muassa kesällä yhdessä Erikoissijoitusrahasto Titanium Hoivakiinteistön kanssa niin sanottu hoivahybridikohde Raumalle, missä hoivarahasto omistaa kiinteistössä sijaitsevan hoivakodin tilat ja asuntorahasto kohteen palveluasunnot. Koko kohde on vuokrattu Attendolle pitkällä vuokrasopimuksella. Rahasto myös rakennuttaa parasta aikaa hoivahybridikohdetta Helsingin Alppikylään, jonne tulee myös palveluasuntoja.

Palveluasunnot ovat asuntomarkkinassa uusi asuntoluokka ja niiden laajamittainen tuotanto on vasta käynnistymässä. Uskomme, että väestön ikääntyminen ja siitä johtuva hoivapalvelujen tarve lisäävät tulevaisuudessa kysyntää palveluasunnoille ja sitä kautta myös niiden tuotantoa. Kaupunkisuunnittelussa on osoitettu yhä enemmän kiinnostusta palveluasumisen lisäämiseen kaupunkien keskustoissa. Tämä helpottaa asumisen palveluiden tarjoamista ja tarjoaa asukkaille paremmat mahdollisuudet aktiiviseen elämään.

Miksi sijoittaa Titanium Asuntoon?

Titanium Asunto tarjoaa asuntosijoittamisesta kiinnostuneelle yksityissijoittajalle vaivattoman tavan päästä mukaan ammattimaisten sijoittajien suosimaan kiinteistöluokkaan verrattain pienellä pääomalla. Rahastoon sijoittamalla voi sijoittaa hajautettuun asuntosalkkuun ja hyötyä samalla myös palveluasuntojen tasaisesta vuokrakassavirrasta sekä korkeasta vuokrausasteesta.

Palveluasunnot erottavat Titanium Asuntorahaston muista markkinoilla olevista asuntorahastoista. Titanium Hoivakiinteistöstä saadun pitkän kokemuksen myötä meille on yhtiönä syntynyt erityisen hyvät suhteet hoivaoperaattoreihin, jotka ovat palveluasuntomarkkinan merkittävimpiä vuokralaisia.

Titanium Asunto tarjoaa myös hyvän hajautuselementin muihin sijoitusluokkiin ja on hyvä vaihtoehto yksityissijoittajan sijoitussalkun riskien hajauttamiseen.

Rahasto on auki sijoituksille neljä kertaa vuodessa. Minimisijoitus 20.000 euroa. Seuraava merkintäaika päättyy 31.12.2019.

Kysy lisätietoja (09) 8866 4080 tai info@titanium.fi
Sijoittajan tulee tutustua rahaston avaintietoesitteeseen, rahastoesitteeseen ja sääntöihin ennen sijoituspäätöksen tekemistä.

Titanium Asunto:
https://www.titanium.fi/tuotteet-ja-palvelut/rahastot/titanium-asunto/

Lähteet:

• KTI Markkinakatsaus Syksy 2019
• Newsec Property Outlook Autumn 2019
• JLL Nordic Outlook Autumn 2019
• Catella European Residential Map 2019

 

Titanium lyhyesti:

Titanium on suomalainen, pankkiryhmistä riippumaton konserni, joka keskittyy rahastoihin, sijoitus- ja omaisuudenhoitopalveluihin sekä vakuutusedustukseen. Konsernin palveluksessa työskentelee yli 70 asiantuntijaa, jotka palvelevat noin 11 300 yksityis-, yhteisö- ja instituutioasiakasta kahdeksalla paikkakunnalla. Titaniumin osakkeet on listattuna Nasdaq Helsinki Oy:n ylläpitämällä First North Growth Market Finland –markkinapaikalla.